Многодетные бездомные матери России просят о помощиМногодетные бездомные семьи
Главная | Декларация прав человека | Защита прав ребенка | Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах | ОПРФ: выход из жилищного тупика

 
ДВИЖЕНИЕ СЕМЕЙ SOS
О Движении семей SOS
Адреса приютов
Куратор семей
Опрос бездомных
Доступное жильё
Как выжить без дома?
Архив новостей
Бесплатная
консультация юриста
Статьи и новости
 
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ СЕМЬИ
Многодетная семья
Проблемы многодетных
Материнский капитал
Новые Правила МатКап
Ответы - вопросы
Льготы для многодетных
Социальная помощь
Благотворительность
Здоровье матери и детей
Семейные споры
Статьи и обзоры

Рейтинг тем
» Poccия пpocтилa 20 млpд дoллapoв дoлгoв Афpике
» Бoльше чем в пoлoвине poccийcкиx pегиoнoв coкpaтилocь к ...
» Счётная палата предупредила о том, что сокращение насел ...
» Стaвки пo вклaдaм в Poccии cнижaютcя
» Скopaя пoмoщь cтaлa лидepoм пo увoльнeнию вpaчeй
» Пpaвитeльствo пpeдлoжилo вeтxиe дoмa peмoнтиpoвaть зa с ...
   Сейчас на форуме
»  Ищем модераторов!
Люба 04/02 20:20
»  Участникам форума!
Люба 27/04 00:47
»  Письма Деду Морозу от деток семей сайта 24sos.ru
ермакова анна 18/02 12:03
»  Венедиктова Н.В. с внучкой из Татарстана
Люба 25/12 23:53
»  Грудцына Наталья - 6 детей
Люба 23/12 17:48
  
Правовая информация
Куда обращаться
Уполномоченный по ПР
Защита прав ребенка
Конвенция о ПР
Трудовые споры
Правовая консультация
Европейский Cуд
Green Card
Уехать на ПМЖ в США
Лотерея Green Card
Беженцы. Убежище
Посольства в Москве
Терминология
Исковые заявления
Архив новостей
Ноябрь 2019 (4)
Октябрь 2019 (5)
Сентябрь 2019 (10)
Август 2019 (10)
Июль 2019 (8)
Июнь 2019 (10)
Апрель 2019 (1)
Март 2019 (1)
Февраль 2019 (4)
Январь 2019 (9)
Декабрь 2018 (4)
Ноябрь 2018 (5)
Октябрь 2018 (4)
Сентябрь 2018 (3)
Август 2018 (2)
Июнь 2018 (1)
Май 2018 (1)
Март 2018 (1)
Февраль 2018 (1)
Декабрь 2017 (1)
Октябрь 2017 (2)
Август 2017 (4)
Июнь 2017 (1)
Май 2017 (2)
Апрель 2017 (3)
Март 2017 (2)
Февраль 2017 (1)
Январь 2017 (1)
Декабрь 2016 (2)
Октябрь 2016 (2)
Сентябрь 2016 (2)
Август 2016 (1)
Июль 2016 (3)
Июнь 2016 (3)
Май 2016 (7)
Апрель 2016 (4)
Март 2016 (6)
Февраль 2016 (1)
Январь 2016 (3)
Декабрь 2015 (3)
Ноябрь 2015 (3)
Октябрь 2015 (3)
Сентябрь 2015 (12)
Август 2015 (1)
Июль 2015 (3)
Июнь 2015 (4)
Май 2015 (4)
Апрель 2015 (3)
Март 2015 (4)
Февраль 2015 (11)
Январь 2015 (4)
Декабрь 2014 (1)
Ноябрь 2014 (9)
Октябрь 2014 (8)
Сентябрь 2014 (4)
Август 2014 (14)
Июль 2014 (1)
Июнь 2014 (6)
Май 2014 (6)
Апрель 2014 (20)
Март 2014 (17)
Февраль 2014 (10)
Январь 2014 (14)
Декабрь 2013 (13)
Ноябрь 2013 (11)
Октябрь 2013 (16)
Сентябрь 2013 (16)
Август 2013 (15)
Июль 2013 (5)
Июнь 2013 (12)
Май 2013 (22)
Апрель 2013 (13)
Март 2013 (10)
Февраль 2013 (11)
Январь 2013 (9)
Декабрь 2012 (46)
Ноябрь 2012 (20)
Октябрь 2012 (11)
Сентябрь 2012 (14)
Август 2012 (14)
Июль 2012 (17)
Июнь 2012 (9)
Май 2012 (15)
Апрель 2012 (27)
Март 2012 (19)
Февраль 2012 (26)
Январь 2012 (13)
Декабрь 2011 (40)
Ноябрь 2011 (36)
Октябрь 2011 (15)
Сентябрь 2011 (8)
Август 2011 (16)
Июль 2011 (23)
Июнь 2011 (16)
Май 2011 (14)
Апрель 2011 (29)
Март 2011 (30)
Февраль 2011 (24)
Январь 2011 (9)
Декабрь 2010 (9)
Ноябрь 2010 (13)
Октябрь 2010 (5)
Сентябрь 2010 (9)
Август 2010 (7)
Июль 2010 (10)
Июнь 2010 (11)
Май 2010 (13)
Апрель 2010 (6)
Март 2010 (18)
Февраль 2010 (7)
Январь 2010 (11)
Декабрь 2009 (5)
Ноябрь 2009 (5)
Октябрь 2009 (4)
Сентябрь 2009 (5)
Август 2009 (2)
Июль 2009 (10)
Июнь 2009 (11)
Май 2009 (10)
Апрель 2009 (9)
Март 2009 (1)
Февраль 2009 (23)
Январь 2009 (2)
Декабрь 2008 (1)
Сентябрь 2008 (4)
Июль 2008 (1)
Июнь 2008 (2)
Май 2008 (6)
Август 2007 (1)
Июнь 2007 (1)
--- : О каком жилье идет речь в проекте Минрегионразвития – о социальном или коммерческом?
Просмотров: 6378
 

доходные домаКвартирный ряд №19 (841) от 12 мая 2011 г., Петр Гарин: "Ни два, ни полтора"
Газету издаёт Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
 
В недрах Минрегионразвития вызрел проект строительства доходных домов и развития рынка арендного жилья в России. Цель поставлена благодарная, в случае успеха одним выстрелом можно будет убить сразу нескольких зайцев. Другое дело – удастся ли государству преодолеть консервативно-скептическое отношение бизнеса к доходным домам? А если и удастся, то не слишком ли дорого это обойдется бюджету?
 
Универсальный механизм

Недавно ряд деловых изданий сообщили о готовящемся в Министерстве регионального развития проекте широкого строительства доходных домов. В апреле заместитель министра Константин Королевский провел Всероссийское совещание по вопросам развития рынка арендного жилья в России. Речь шла о создании и эксплуатации частного жилищного фонда коммерческого использования. В министерстве считают идею возрождения практики строительства доходных домов в стране и полноценной аренды крайне актуальной и весьма своевременной.

«Во-первых, развитие института доходных домов будет существенным толчком к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения, – заявил Константин Королевский в ходе своего выступления на совещании. – Оно станет одним из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров; привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств». Реализация программы экономического развития страны, по словам директора Департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ Максима Соколова, в самое ближайшее время потребует привлечения рабочей силы в Приморье, Дальний Восток, Якутию, Урал и другие регионы, и вопрос с размещением персонала может стать одним из ключевых. Брать ипотеку в этом случае – не вариант. Во-первых, не всякий захочет на всю жизнь привязываться к новому месту. А во-вторых, не каждый имеет необходимую сумму на первоначальный взнос. Квартира в доходном доме здесь как нельзя более кстати.

В министерстве считают, что арендное жилье поможет решить и другие стратегические задачи. Существующий рынок жилья будет полностью перестроен, поскольку у граждан появится возможность снимать квартиры недорого и в комфортных условиях. Воспользоваться жильем на условиях аренды смогут работники бюджетной сферы – учителя, врачи, сотрудники детских садов, библиотекари и пенсионеры. Наконец, с помощью аренды могут решить свои проблемы значительное число очередников, малообеспеченных и молодых семей. По оценкам специалистов, 10–20 процентов стоящих в очереди на социальное жилье граждан, уже сейчас согласились бы не ждать квартир, которые они по спискам получат условно к 2060 году, а уже сегодня жить в комфортном арендном фонде.

В то же время в министерстве полагают, что к 2020 году доля арендного жилья должна составлять до 20 процентов от общего объема ввода по стране. Если по прогнозу в 2020 году Россия должна выйти на ежегодный показатель в 140 миллионов квадратных метров, то речь идет о почти 30 миллионах квадратных метров арендного жилья в год. «Пилотные» проекты уже в этом году начнут реализовываться в Калужской, Белгородской, Новосибирской областях.
 
Государственно-частное партнерство

Доходные дома и аренда – вещи, безусловно, полезные, и в рекламе не нуждающиеся. Недаром эта форма пользования жильем столь распространена во всем мире, а в ряде стран является доминирующей. Однако исторически сложилось так, что Россия и в этом направлении демонстрирует свою уникальность – у нас доходных домов практически нет. Основная причина – низкая прибыльность (на уровне 5–6% годовых) и длительный срок окупаемости проекта (порядка 20?лет). По этим причинам бизнес не торопится заниматься доходными домами (подробно см. «КР» № 13 от 31.03.2011г.).

Коренным образом переломить ситуацию предлагается за счет государственно-частного партнерства. Механизм его реализации примерно тот же, что предусмотрен проектом закона о развитии строительства жилья экономического класса. Рентабельность доходных домов предполагается повысить за счет снижения расходов инвестора на строительство и привлечения бюджетных денег, а возможный недостаток средств компенсировать с помощью ипотечного кредитования юрлиц – собственников доходных домов.

Суть идеи в том, что местные власти будут практически бесплатно выделять участки под будущие доходные дома и за свой счет обеспечивать их необходимой инфраструктурой. На долю инвестора остается только непосредственно строительство и дальнейшая эксплуатация. В зависимости от региона расходы на строительство в результате сократятся в 2–3 раза. Причем, чем больше потребность в жилье, тем выше на него спрос и соответствующая стоимость дополнительных «навесок» на строительство, а значит, тем значимее льгота для застройщика.

Также предполагается, что на период строительства застройщик возьмет кредит в банке, возможно, под государственные гарантии. Поскольку период окупаемости проекта велик, то после ввода дома в эксплуатацию к делу подключится федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно предоставит застройщику долгосрочный заем на покрытие долга перед банком. Для этого в АИЖК разработан новый продукт «Ипотека с наймом». Кредит АИЖК предоставляется на срок до 20 лет под 10% годовых. Размер кредита составляет до 70%, а при условии ипотечного страхования и до 90% стоимости дома. При этом доходный дом будет находиться в залоге у АИЖК до полного погашения кредита.
 
Даже на бумаге не очень гладко

На первый взгляд, условия, которые государство намерено предложить бизнесу, более чем заманчивы, и способны соблазнить на обзаведение собственным доходным домом любого, даже самого консервативного застройщика. Действительно, бесплатное предоставление земли и обеспечение инфраструктурой сводят расходы инвестора до уровня строительной себестоимости. Как мы уже отмечали, она в 2–3 раза ниже так называемой коммерческой себестоимости проекта. То есть в случае доходного дома застройщик потратит около 50% того, во что ему обходится сегодня строительство обычного дома. А может быть, даже и меньше. Дальше – кредит АИЖК в размере 70–90% от стоимости строительства. Возьмем среднюю цифру – 80%. Получается, что собственные средства инвестора должны составить лишь пятую часть расходов на возведение доходного дома. А в сравнении с обычным коммерческим домом для продажи – вообще лишь 10%! Можно сказать – даром! Возникает даже крамольное сомнение – а кому и зачем нужен такой инвестор с какими-то ничтожными десятью процентами? Есть ли из-за чего огород городить? А теперь взглянем на предложение министерства глазами инвестора. Главная «изюминка» проекта в том, что снять квартиру в цивилизованном доходном доме будет недорого. И наверняка одним из условий контракта с застройщиком будут целевое назначение дома (под аренду) и вменяемая цена найма. Специалисты приводят разные цифры, разброс составляет 7–15 тыс. рублей в месяц за типовую квартиру. Возьмем золотую середину в 10 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей). Это доход застройщика.

Сравним его с платежами застройщика по кредиту. Ниже 25 тыс. рублей за кв. м опустить строительную себестоимость вряд ли получится. Таким образом затраты на строительство типовой «двушки» на троих площадью 54 кв. м составят 1 350 000 рублей. Введем в ипотечный калькулятор эти расходы, укажем размер первоначального взноса 20%, ставку по кредиту 10% и срок кредита 15 лет. И оказывается, что в погашение кредита застройщик должен будет выплачивать АИЖК по 11606 рублей ежемесячно. А получать с квартиранта 10 тыс. рублей. Чистый убыток 1606 рублей каждый месяц с одной лишь квартиры. И так 15 лет! Только после этого можно будет говорить хоть о какой-то доходности «доходного» дома. При этом мы не учитывали, что доходным домом надо «рулить», квартиры надо обставить минимумом мебели и оснастить самыми необходимыми бытовыми приборами, а через 15 лет, глядишь, и время ремонта подойдет. И все это – дополнительные расходы. Вряд ли таким «калачом» заманишь инвестора.
 
Как говорят в народе, получается ни два, ни полтора.
 
Программы разные нужны...

Доходные дома – дело для нашей страны хоть и не новое, но хорошо забытое, последние сто лет практически вообще невиданное, и поэтому твердо установившейся терминологии здесь нет. Возможно и по этой причине в рассуждениях о готовящейся программе доходных домов много путаницы и мешанины, касающейся назначения проекта. Больше всего недоумение вызывает использование термина «доходные» в отношении обсуждаемых домов.

Общепринято представление, в соответствии с которым жилье может быть коммерческим (доходным) или социальным (льготным). Отличаются они в основном двумя вещами: ценой и целевой аудиторией. Если говорить о стоимости, то доходное жилье создается ради извлечения прибыли. Чем ее больше, тем успешнее считается проект. Потому цены в коммерческом секторе сравнительно высокие. Социальное жилье в лучшем случае сдается по «себестоимости», то есть арендные платежи компенсируют расходы собственника, и не более того. Зачастую сдача социального жилья в наем даже убыточна для собственника, в роли которого обычно выступает государство. Недостающие суммы и убытки покрываются из бюджета. Поэтому стоимость аренды в доходных и социальных домах отличается в разы. В этом смысле цена в 10 тыс. руб. за аренду квартиры действительно способна поразить воображение сегодняшних столичных нанимателей, если речь идет о коммерческой аренде. А для социальных программ это может быть даже и многовато. То есть опять ни два, ни полтора.

Теперь о целевой аудитории. Коль скоро доходный дом – это чисто коммерческое предприятие, то собственнику безразлично, кто пользуется его товаром, лишь бы платил вовремя. И поэтому снять жилье в доходном доме может любой желающий, любой человек с улицы. Социальное жилье предоставляется только нуждающимся в помощи – малоимущим, очередникам, бюджетникам.
 
Спрашивается, о каком же жилье идет речь в проекте Минрегионразвития – о социальном или коммерческом – если государство на 90% дотирует его строительство, и оно целевым образом предназначено для малоимущих, очередников и мигрантов? Речь явно идет о социальном (служебном) жилье. Тогда при чем здесь доходные дома?

Вообще говоря, доходные дома и социальные программы не являются непримиримыми антагонистами. В Европе распространена практика, когда в коммерческих доходных домах эконом-класса пребывают в нашем понимании очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Их проживание полностью или частично субсидируется из городского бюджета. Тем не менее, это классические доходные дома, обеспечивающие приемлемый для бизнеса уровень рентабельности. Цены в них формируются по рыночным принципам на основе имеющихся спроса и предложения. А из чьего кармана хозяин дома получит рыночную стоимость, его мало волнует. Социальные жильцы у него – не система, а скорее исключение, пусть и распространенное. Но экономическая основа доходных домов все же коммерческая. И о том, где достать деньги на их строительство, голова болит не у государства, а у будущего хозяина.

Кто-то спросит – а так ли уж важно, какой ярлык навесить на программу? Хоть горшком назови, только в печь не ставь. Однако название тоже важно. «Путаница» с понятиями не безобидна. Возможно даже, что с нею связано вольное или невольное лукавство. И вот почему. Предложенный министерством вариант программы создает привлекательную иллюзию, будто бы те, кого сейчас «обдирают» частники, получат возможность снимать жилье в 2–3 раза дешевле.

На самом деле это не так. Для тех, кто сейчас пользуется услугами частников, проект ничего не меняет. Среди моих знакомых есть несколько из числа тех, кто сдает жилье в наем. Я поинтересовался у них контингентом нанимателей. И вот что выяснилось: жилье снимают строительные рабочие из Сербии (приехали к нам в страну на «шабашку»), семья мелкого бизнесмена из Армении (владеет небольшой сетью торговых палаток), пара охранников из Подмосковья (снимают квартиру на время своей «вахты»), сотрудница коммерческого банка (не хочет жить с родителями). Обратите внимание, ни один из перечисленных примеров не подпадает под проект министерства. И это не недостаток случайной выборки.

Просто еще раз подтверждается, что речь идет не о доходных домах для всех желающих, а о социальной программе льготного найма жилья за счет государства для ограниченного круга граждан (кстати, по довольно высокой цене – вот где еще одно возможное лукавство). Так, может быть, пусть такие дома и строятся по госзаказу, и пусть нуждающиеся нанимают квартиры у государства без ненужных посредников? А рынок и предприниматели пусть «зреют» до уровня, необходимого для строительства реальных «доходных» домов.
 
***
 
юридическая поддержка многодетных семей Деньги взяли, а с жильем обманули: личный опыт
Представители инициативной группы ММ ЖСК САО: Светлана Магазина, Наталья Борисова
 
«Социальные» жилищные программы в Москве не сильно отличаются от строительных пирамид, породивших тысячи обманутых дольщиков. Конечно, при благоприятных условиях, что-то перепадало участвовавшим в них москвичам, но если вдруг при реализации очередного проекта возникали трудности (спровоцированные, чаще всего, самими чиновниками), то от него в мэрии сразу открещивались, а понесенные гражданами убытки объявляли коммерческими рисками.

Нам не повезло: когда мы вступали в программу «Молодой семье - доступное жилье», она была социальной, сейчас, после ее провала, нам доказывают, что мы участвовали в коммерческом проекте, и город нам ничего не должен.

Чиновники – инициаторы программы – отказываются признавать, что молодые семьи кооператива вступали именно в социальную программу, и были заинтересованы исключительно в квартирах, а не в извлечение прибыли. А также, что ММ ЖСК – некоммерческий кооператив, который не сможет конкурировать на аукционе с другими застройщиками.

 При том, что кооператив изначально выступал как инвестор (Распоряжение от 2005 года возлагает на него именно функцию инвестора по проектированию домов), теперь в мэрии его настойчиво называют «застройщиком», и на этом основании заявляют, что кооператив необоснованно готовил предпроектную и проектную документацию.

юридическая поддержка многодетных семей То есть, практически принудив кооператив к заключению договоров на квартиры при отсутствии инвестиционного контракта с городом, сейчас мэрия пытается снять с себя ответственность, и на основании отсутствия такого контракта отказывает нам в компенсации потерь.

И так поступает не вороватая строительная пирамида, а правительство Москвы!

Прекрасно понимая, что значит судиться с правительством Москвы, кооператив все же подал в ноябре 2010 года исковое заявление в Арбитражный суд города. Предварительное слушание дела состоялось 28 декабря. Рассмотрение по существу несколько раз переносилось. Очередное заседание, намеченное на 30 марта, также не состоялось и его перенесли на 15 апреля.

Кстати, с недавнего времени, нам стало известно, что по первоначально выделенным ММ ЖСК строительным адресам (Керамический проезд, вл.77/1 и Дубнинская ул. вл.46/1) до 2003 года некая коммерческая фирма пыталась построить дом, но проект был запрещен по тем же причинам.

Выходит, что префектура САО просто «впарила» кооперативу несостоятельный строительный проект, дабы вернуть вложенные деньги...
 


 
  • Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан ...
  • Метры в аренду: в России будут специально строить жилье для сдачи внаем
  • член Общественной палаты РФ Борис Альтшулер на пресс-конференции 25 апреля
  • Жилье для российской семьи
  • Как помочь с жильем многодетным?
  • Москва купит коттеджи для многодетных в Подмосковье
  • Стоять в очереди на жилье бессмысленно?
  • Новые правила долевого строительства: ждать ли россиянам роста цен на жилье
  • Хижина дяди Педро
  • Миллионы граждан России являются по сути жертвами стихийного бедствия, назв ...
  • Первые новоселы заселились в дома, построенные за счет бюджета на Люберецки ...
  • Сомнительные гарантии новоселам
  • На что может рассчитывать многодетная семья
  • Общественная палата предлагает Правительству протянуть «жилищный спасательн ...
  •  
     
     (голосов: 2)
    Главная  Комментарии (0)  Распечатать
     
    Добавление комментария
       
     


    Служба спасения

    Создан сайт, который призван помочь многодетным семьям

    Союз уязвимых. Сообщество бездомных многодетных семей